Investissement locatif : dans quoi investir ? Dans une place de parking, synonyme de bon rendement locatif !

Lorsque l’on souhaite réaliser un investissement locatif dans l’immobilier, on se demande parfois dans quoi investir pour obtenir un bon rendement locatif (même -et surtout- si on ne dispose pas d’un apport important), et la réponse est : acheter pour louer une place de parking. Pendant longtemps, la location de parking a été un très bon moyen pour investir dans l’immobilier et surtout a été un investissement avec un excellent rendement locatif. C’est un peu moins vrai de nos jours, nous verrons pourquoi, mais cela reste néanmoins un placement immobilier de premier choix.

Investissement locatif : le bon rendement locatif de la place de parking.

Commençons par ce qui fait plaisir 😉 : acheter pour louer une place de parking rapporte encore de nos jours entre 3 et 8% par an. Tout l’objectif de cet article est de vous permettre de vous rapprocher du haut de la fourchette, ce qui, à l’ère du livret A autour de 2% est un bon début 😉

Hélas, l’époque où une place de parking pouvait avoir un rendement locatif bien au delà de 10% semble révolue, même si on peut encore dénicher, ici ou là, de telles bonnes affaires. Plusieurs raisons à cela :
– La fin du tout auto dans les villes
– La multiplication des parkings publics
– Le développement des transports en commun
– La crise qui parfois oblige les ménages à se séparer de leur second véhicule, voire à ne plus en avoir du tout
– Les conducteurs occasionnels qui préfèrent louer un véhicule au coup par coup plutôt que d’en acheter un

Malgré tout, selon le magazine Challenges, le rendement locatif moyen en 2011 d’un investissement parking est de 7.85% pour l’Ile de France, et 7% en moyenne à Lyon ou Marseille. Qui dit moyen veut donc dire que les bons emplacements rapportent plus que cela… De quoi être motivé pour investir dans l’immobilier non ? 😉

A l’achat, les prix varient fortement en fonction de la ville, et au sein des villes, en fonction du quartier, le tout dépendant de la difficulté de stationnement que l’on rencontre. A Paris, il faut compter entre 15.000 et 60.000 €, en province entre 6.000 et 40.000 €.
A la location, la fourchette des loyers va essentiellement de 30 à 500 € par mois.

Vous voyez déjà l’avantage de la place de parking pour investir dans l’immobilier : on peut commencer avec un budget de 6.000 € ! C’est accessible au plus grand nombre.
Un tel bien loué 30 € par mois aura un rendement locatif brut de 6%. Pour autant, je ne vous conseille pas l’achat d’un « petit » parking à 6.000 €, car les frais de notaire sont proportionnellement bien plus élevés que pour un « grand » parking. Ils représentent au moins 25% sur un achat de 6.000 € (à cause de frais fixes, quel que soit le montant de l’acquisition), augmentant le coût total à 7.500 €. Et faisant du coup tomber le rendement brut de 6 à 4.8%…
Ces frais de notaire représentent 20% pour un achat de 10.000 €, mais tombent à 10% pour un achat de 50.000 € (5% environ pour du neuf). C’est le point noir pour l’investissement locatif dans le domaine des parkings, et il ne faut pas oublier de le prendre en compte lorsque vous ferez vos calculs de rentabilité avant une éventuelle acquisition.
Aussi, un bon moyen pour abaisser ces frais est d’acheter non pas un, mais plusieurs emplacements, au même endroit et au même propriétaire. Les frais fixes de mutation se répartissent mieux sur le nombre de parkings, ce qui grève moins le rendement locatif de chaque emplacement. C’est le calcul que font certains investisseurs qui préfèrent acheter pour louer 5 places de parking plutôt qu’un studio…

Un autre avantage de ce type d’investissement immobilier est sa liquidité. Vous pouvez cédez votre place de parking dans des délais très rapides. De plus, un gros avantage (mais qui se ressent sur le long terme) est que vous n’avez quasiment aucun travaux d’entretien à faire (contrairement à un appartement par exemple), et les charges que vous devrez payer si le parking se trouve dans une copropriété sont faibles.

Et puis un bon emplacement, en plus de sa location, peut s’apprécier avec le temps, comme tout investissement immobilier. Donc si vous vous demandez dans quoi investir, la location de parking s’avère être un placement immobilier dont le rendement est supérieur à celui des appartements. Avec un prix d’entrée moindre et une tranquillité d’esprit plus grande.

Acheter pour louer : comment choisir sa place de parking ?

Comme pour tout investissement locatif, rien ne se décide à la hâte. Il faut étudier méticuleusement le marché afin de trouver la bonne affaire. Il y a une multitude de places de parking à vendre dans chaque ville de France, donc pour savoir dans quoi investir et s’assurer d’un bon rendement locatif, il faut être sélectif et se mettre dans la position de l’acheteur :

– choisir le centre-ville, dans un quartier ancien où le manque de stationnement est flagrant. Evitez les nouveaux quartiers, la périphérie, et pensez à vous projeter dans l’avenir : est ce que le quartier va être rénové, avec le risque de création de parkings concurrentiels ? L’avantage des centres-villes est qu’ils sont souvent historiques et donc protégés.

– choisir une place de parking au premier niveau, proche des issues. Elles sont les plus recherchées. Personne n’a envie, les bras chargés de sacs de courses, de traverser tout le niveau et de batailler avec un ascenseur pour pouvoir sortir… Donnée de base : 300 mètres. C’est la distance maximum que les gens acceptent de faire à pied sans rechigner pour rejoindre leur place de parking.

– choisir un emplacement dont la hauteur sous plafond et la largeur permettent le stationnement d’une grande voiture ou d’un 4X4. Quand on possède un véhicule haut de gamme, on préfère la sécurité d’un parking ou d’un box au stationnement dans la rue, et on a généralement les moyens de se le payer…

– choisir une place de parking dont l’accès est facile. Pas de pilier gênant ou d’angle biscornu. L’acheteur ne veux pas faire 10 manoeuvres avant de pouvoir se garer correctement et encore moins prendre le risque de rayer sa voiture…

– un emplacement doté d’une protection (chaine, plot) contre le squat d’un autre véhicule est préférable

– un parking bien éclairé, entretenu, sécurisé et surveillé est forcément plus recherché par les acheteurs.

Acheter pour louer : oui, mais au bon prix pour un investissement locatif rentable !

Une fois que vous avez délimité des zones précises avec les critères ci-dessus, il faut passer à la deuxième phase de votre investissement locatif : connaitre les prix du marché. On l’a vu, pour investir dans l’immobilier avec un rendement locatif optimum, le prix d’achat est capital. Il faut donc savoir ce que vaut un emplacement pour juger du bien fondé du prix qui en est demandé.

Faites donc des recherches sur le net, auprès des agences immobilières et des journaux d’annonces pour relever le maximum de biens à la vente. Et ce sur plusieurs semaines. Divisez le prix par le nombre de m2 de la place de parking pour obtenir un prix au m2. Cela permet d’établir une échelle de valeur en fonction des avantages ou inconvénient de chaque emplacement. Et de voir au passage les abus de certaines annonces.

En parallèle, il vous faut faire exactement la même chose pour les annonces de location de parking. Pour ces mêmes zones, vous devez savoir à combien se louent les places de parking disponibles, et également diviser le prix par le nombre de m2.

Maintenant que vous avez une idée de ce que vaut un m2 de parking à l’achat et à la location, vous pouvez sélectionner les biens qui sont à un prix acceptable et savoir dans quoi investir. En y ajoutant les frais de notaires évoqués plus haut, et en le reportant au prix de la location, vous aurez une idée du rendement locatif brut.

De toutes les façons, si un bien vous intéresse, commencez par faire une offre en dessous du prix demandé (tentez 10%). Vous faites un investissement locatif, pas une oeuvre de bienfaisance. Si le vendeur n’accepte pas, tant pis pour lui, passez à un autre emplacement. Baisser le prix d’achat doit être une priorité pour vous afin d’obtenir un investissement rentable.

Acheter pour louer une place de parking : quel bail ?

Une place de parking n’est pas une habitation est n’est donc pas soumise à la loi du 6 juillet 1989. En conséquence, aucun bail n’est obligatoire. Cela permet de réduire considérablement les risques d’impayés puisque au premier incident, vous pouvez donner congé ou déplacer le véhicule sur la voie publique pour récupérer votre emplacement. Ce qui enlève un gros point d’inquiétude lorsque l’on décide d’investir dans l’immobilier.

Pour autant, il est fortement conseillé de signer un écrit avec votre futur locataire pour sécuriser votre investissement locatif. Vous y indiquerez :
– le montant du loyer et les termes du paiement (mensuel, trimestriel etc…)
– les conditions de la révision annuelle du loyer (indexation sur l’inflation par exemple)
– le dépôt de garantie, et les modalités pour la récupérer
– la durée du bail (un an renouvelable, ou plus)
– les conditions du préavis en cas de rupture du bail pour les deux parties
– Votre autorisation (ou pas) pour le locataire de sous-louer la place de parking (un emplacement peut être utilisé la journée par un commerçant du coin, et le soir par un habitant du quartier par exemple)
– La souscription (ou pas) d’une assurance par le locataire

Vous pouvez établir un état des lieux par écrit, surtout en cas de location d’un box avec une porte automatique ou disposant de rangements. Cela permet d’éviter toute mauvaise surprise lors de la fin du bail

Enfin, si le locataire vous le demande, vous devrez établir une quittance de loyer lui servant de justificatif.

Investissement locatif dans une place de parking :  quelle fiscalité ?

– La taxe foncière.
Elle vous incombe. Etant donné la faible valeur locative du bien, elle ne sera pas trop élevée. Néanmoins, elle doit rentrer dans votre calcul pour estimer le rendement locatif final. Pensez à la demander avant d’acheter un bien.

– la taxe d’habitation
Elle n’est pas à votre charge (sauf si la place de parking est dépendante de votre habitation) mais à celle de votre locataire. Toutefois, il pourra en être exempté si son habitation principale se situe à plus d’un kilomètre de distance.

– les loyers
Ils sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers.
Si vous percevez moins de 15.000 € par an de loyers, vous pouvez déclarer vos revenus locatifs sous le régime du micro foncier, avec un abattement de 30% pour les frais forfaitaires.
Si vos revenus dépassent les 15.000 €, vous serez obligés de passer au régime réel qui nécessite de détailler tous vos frais annuels afin de pouvoir les déduire.

Récapitulatif pour le calcul du rendement locatif net :

Le prix d’achat + les frais de notaire = Somme investie S
Charges annuelles incombant au propriétaire + taxe foncière = Frais annuels F
Loyers annuels perçus = L

Pourcentage de Rendement locatif net avant imposition : (L – F) divisé par S et multiplié par 100

Pour finir, un bon plan pour votre investissement locatif, mais qui ne sera probablement pas réalisable de partout, et qui est réservé à ceux qui ont la possibilité d’acheter pour louer plusieurs places de parking :
Essayez de trouver des emplacements près d’un hôtel de luxe, d’un grand restaurant étoilé, d’un casino etc… bref de tout établissement prestigieux qui offre un service de voiturier et qui sera intéressé par des places de parking proches et facilement accessibles pour garer les berlines des clients importants.
Vous pourrez opter dans ce cas pour un bail commercial, mais vous n’aurez qu’un seul locataire pour tous vos emplacements, qui sera plus apte à payer le prix que vous demanderez, et qui sera un partenaire fiable et de long terme 😉
J’espère que cet article vous aura fait prendre conscience de l’intérêt d’acheter pour louer une place de parking (ou plusieurs) grâce à son bon rendement locatif et les avantages liés à ce type de bien, et que vous saurez donc dans quoi investir pour réaliser votre futur investissement locatif 🙂