Colocation : moins depenser pour son logement.

Alors que la colocation ne concerne que 4% de la population étudiante, elle tend néanmoins à se développer d’autant que son interêt concerne maintenant les salariés célibataires et certains retraités qui y trouvent un bon moyen de boucler les fins de mois difficiles. A l’heure où le logement représente la première dépense dans le budget de tout un chacun, devenir colocataire peut être une bonne solution, à condition de bien s’informer sur ses avantages et ses inconvénients. Tour d’horizon de ce qui n’est pas forcément une auberge espagnole :

Colocation :  Plus d’espace pour moins cher !

Le gros avantage de la colocation, c’est la possibilité pour un loyer individuel réduit de bénéficier d’un espace locatif plus grand. Entre un petit studio pour 500 € par mois pour soi tout seul, et un 100 m² pour le même prix, mais à partager avec 2 autres colocataires, certains ont fait leur choix. Plus la colocation est grande et ses habitants nombreux, plus le coût locatif au m² se réduit.
A chacun sa chambre privée, mais aussi la jouissance de grandes parties communes. Le vaste salon, la cuisine bien plus équipée que dans un modeste studio, la ou les salles de bains, parfois même un jardin ou de larges terrasses… Le tout pour le même prix…

De plus, les dépenses et charges sont elles aussi divisées. Les factures d’eau, d’électricité, l’éventuelle ligne fixe de téléphone, les petits travaux d’entretien etc… Tout est divisé par le nombre d’occupants, procurant une économie non négligeable.

Colocation : ne pas prendre de risque.

Deux possibilités quand on veut effectuer une location en commun : le faire officiellement vis à vis du propriétaire, ou bien à son insu.
Pour la première option, les colocataires signent tous le bail qui est proposé avec le consentement du propriétaire des lieux. C’est évidemment la formule la plus claire et offrant le plus de sécurité pour les colocataires, et celle à privilégier en particulier pour des locations de longues durées.
Pour la deuxième, le processus est généralement le suivant : le locataire officiel du logement cherche par ses propres moyens des colocataires. Il leur propose une chambre à un prix donné. Si le nouveau colocataire (qui deviendra en fait un sous-locataire) accepte, le versement du sous-loyer se fera contre remise d’un double des clés, le tout sans réel contrat écrit. Donc solution assez propice à de futurs conflits, entre colocataires d’un coté, et entre les colocataires et le propriétaire de l’autre. Autant donc rester dans la légalité…

La colocation est régie par la loi qui traite des locations classiques (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Autrement dit un occupant doit avoir signé le bail pour être reconnu comme locataire, faute de quoi il devra quitter les lieux si le ou les signataires du bail quittent le logement.
Les colocataires ont les mêmes droits et devoirs qu’un locataire classique, comme le paiement du loyer et les diverses responsabilités.  Il faut donc bien spécifier lors de la signature du bail s’il y a obligation conjointe ou une obligation solidaire vis à vis du paiement du loyer. Car un défaut de paiment d’un des locataires peut obliger les autres à payer cette part manquante en cas de bail solidaire. Et bien lire le bail de façon à être parfaitement informé sur les resposabilités des uns et des autres (paiement, caution, assurances etc…)

Attention aussi, en cas de bail solidaire, lorsqu’un colocataire déménage. En l’absence de clause, le partant doit notifier son préavis de départ au propriétaire selon le délai spécifié dans le bail. Il payera sa part du loyer et des charges jusqu’au terme du préavis. En revanche, si la clause de solidarité existe, le partant devra continuer à payer ces parts jusqu’au terme du bail (donc même après son départ) si les autres colocataires ne payent pas à sa place…
La solution adéquate est donc de prévoir le départ d’un des colocataires en lui cherchant un remplaçant
et proposer au propriétaire un simple changement de nom et signature sur le bail. Ou bien demander à ce dernier un avenant au bail qui mette fin à la solidarité en cas de départ d’un des locataires.

Colocation : marche à suivre

Tout d’abord comme nous l’avons dit, établir un bail au nom de tous les colocataires. Cet acte écrit doit comporter les mentions obligatoires comme par exemple la durée, la description des lieux, le montant du loyer. Mais aussi les mentions facultatives comme la révision du loyer, la caution, la répartition des travaux d’entretien, le préavis… Faire appel à un spécialiste du droit immobilier pour la rédaction d’un bail est fortement conseillé tant cela évite par la suite tout problème.

Se mettre d’accord avec les autres colocataires pour constituer un « pacte de colocation » (voir plus bas).

Souscrire à une assurance contre les risques locatifs, et en fournir la preuve au propriétaire.

Etablir un état des lieux à la remise des clés.

Déposer la caution. Inconvénient dans le cadre d’une colocation : lorsqu’un colocataire déménage, il ne peut pas exiger de se voir restituer sa part de caution dès son départ. Il doit attendre la fin du bail lorsqu’elle sera rendue dans son intégralité par le propriétaire. Il peut toutefois s’entendre à l’amiable avec les autres colocataires, ou bien avec son remplaçant s’il en a trouvé un.

Se renseigner auprès de la CAF pour voir si on peut bénéficier d’une aide au logement. Un colocataire n’étant pas différent d’un locataire, la CAF accorde une aide financière qui dépend des ressources et du montant du loyer (à diviser par le nb de colocs) sous réserve de la présentation des justificatifs demandés. Cette aide peut aller jusqu’à 50% du loyer. Renseignez vous auprès de la CAF.

Le pacte de colocation

Idéalement, il est réalisé par écrit et signé par tous. Parce que si un bail est un contrat légal qui régit les relations entres les colocataires et le propriétaire, il ne régit en rien les relations entre les colocataires. Et comme on ne vit pas forcément au pays des Bisounours, et qu’une bonne entente au début peut éventuellement dégénérer au fil des mois, il vaut mieux mettre par écrit les dispositions suivantes :

– Délimitation des parties privatives (la chambre, voire une salle de bains s’il y en a plusieurs) et des parties communes (les autres pièces). Et qui a la jouissance de quoi.

– Précision sur la prise de décisions au nom de la colocation : il doit être indiqué qui est responsable de quoi, et qui peut agir et représenter la colocation en son nom. Ainsi un ou des mandataires seront désignés avec des pouvoirs précis (contact avec le propriétaire, souscription des abonnements, achats divers avec leurs montants…) et dans quelles circonstances il est en revanche demandé la signature de tous les colocataires.

– La liste des dépenses collectives (loyer, charges, assurance, EDF, eau, gaz, chauffage, taxe d’habitation, abonnements ADSL, frais d’entretien/réparation…) et celles qui sont individuelles. Déterminer dans laquelle de ces 2 catégories ranger les dépenses d’alimentation, de produits ménagers et nettoyage, de mobilier…

– Détail de la répartition des dépenses collectives : Si chaque colocataire dispose de la même chambre et jouit de l’appartement de la même manière que les autres, il est possible de simplement diviser toutes les dépenses collectives par le nombre de colocataires.
En revanche, si les chambres ont des dimensions très différentes, si certains colcocataires ont plus d’avantages que d’autres (une salle de bains privée par exemple), il faut pondérer les quote-parts de chacun par le système des tantièmes (comme on peut le trouver dans un règlement des charges d’une copropriété entre les différents appartements). Les tantièmes correspondront à la surface des lots de chacun, que l’on pourra pondérer en fonctions de différents critères (vétusté éventuelle de telle chambre par rapport aux autres, présence d’avantages pour tel ou tel lot comme un balcon ou un dressing, présence d’inconvénients comme un accès difficile ou du bruit etc…)

– Détail concernant la tenue des comptes communs : il doit être précisé si la colocation opte pour un « pot commun » avec une trésorerie commune, ou si les dépenses sont réglées directement par un ou des colocataires qui ensuite « s’arrangent » entre eux pour empêcher les déséquilibres. Pour le pot commun, il faudra préciser les modalités des appels de fonds, pour le règlement direct il faudra préciser qui paye quoi.
Dans les 2 cas, il faudra aussi indiquer a quelles périodes se font les arrêtés de comptes, et quel type de sanctions (financières, pénales) seront prévues en cas de défaut de paiement d’un colocataire.

– Détail des apports des colocataires : si l’un d’entre eux apporte des meubles ou du matériel qui sont destinés aux parties communes, le pacte de colocation doit le spécifier et en faire le listing. Il sera indiqué si cet apport est une mise à disposition avec ou sans contrepartie, ou si c’est un don définitif qui restera à la colocation même après le déménagement du locataire. Ceci est important au cas où une procédure de saisie est engagée en cas de non paiement du loyer par un des colocataires.

– Détail des dispositions en cas d’absence prolongée : si un colocataire s’absente de la colocation pour un certain nombre de mois (en raison d’un stage, d’une mission etc…) tout en souhaitant rester dans la colocation et réglant sa part de loyer, il peut être prévu pour lui une exonération de certaines des charges pendant la durée de son absence.

– Détail des dispositions pour l’hébergement de tiers : Tout locataire a le droit d’héberger temporairement un parent ou un ami. Pour autant si ce temporaire dure, ou dans le cas d’un concubinage, le cas devient délicat. Si cet hébergement n’est pas agrée par les autres colocataires, cela peut constituer une raison pour mettre fin au bail. En revanche si les autres colocataires acceptent la présence d’une personne de plus, il est logique de procéder à une nouvelle répartition des tantièmes ou/et du règlement des charges.
De même, il doit être précisé l’exclusion du prêt à un tiers par un colocataire des parties privatives, et l’interdiction de la sous-location, d’autant que cela sera probablement interdit par le bail.

– Départ d’un colocataire : détailler les disposition est de la plus haute importance. Le pacte de colocation doit indiquer la période pendant laquelle celui qui part devra continuer à payer sa participation au loyer, aux charges et à l’ensemble des dépenses. Il devra être spécifié que cette contibution s’arrêtera dès lors qu’un nouveau locataire le remplacera. Le pacte doit également préciser les modalités de l’état des lieux qui sera alors réalisé. Ainsi que les modalités concernant les comptes communs : restitution d’un éventuel trop payé au tonc commun, paiement pour d’éventuelles réparations suite à l’état des lieux, prise en charge ou pas par les autres colocataires de la part versée pour la caution etc…

– Détail concernant une dissolution de la colocation : préciser lors de quelles circonstances un ou plusieurs colocataires peuvent demander une dissolution. Par exemple : litige concernant le budget ou les dépenses communes; comportement préjudiciable, dangereux ou illicite d’un colocataire (violence, dégradations, traffic etc…); tierce personne invitée par un colocataire qui ne serait pas autorisée par les autres… Il peut être prévu l’intervention d’une juridiction compétente en cas de conflit.

Les bons conseils pour une colocation pacifique :

Il serait dommage de finir tueur en série 😉 , alors quelques règles de base pour que l’entente soit au beau fixe entre colocataires :

Principe de base 1 : Les bons comptes font les bons amis. Toujours tout payer en temps et en heure.

Principe de base 2 : Ne faites pas à autrui ce que vous ne voudriez pas qu’on vous fasse. En respectant ses colocataires, leur façon de vivre et leur humeur, on peut en exiger autant de leur part.

Principe de base 3 : des règles claires établies dès le début permettent d’éviter beaucoup de conflits par la suite.

Principe de base 4 : La propreté rime avec amitié. Chacun doit nettoyer après son passage à la salle de bains ou à la cuisine. Pour le grand nettoyage mensuel, établir un roulement entre les colocataires.

Principe de base 5 : Qui se ressemble s’assemble. Autant cohabiter avec des gens qui partagent ses goûts, ses idées et sa façon de vivre. Les risques de conflits seront moindres. Les fêtards avec les studieux est un mélange qui peut finir en nitroglycérine…

Principe de base 6 : La corée du Nord, c’est loin. Un vote démocratique vaut toujours mieux qu’un dictat et une mise devant le fait accompli. Communication = compréhension. Et en cas de conflit, faire appel à un médiateur et si possible, quelqu’un qui ne connait aucun des membres de la colocation. La neutralité ne pourra ainsi pas être mise en doute.

Vous avez maintenant de bonnes notions pour partir à la recherche d’une colocation avec de bons colocataires (qui pourront devenir de vrais amis). Bien sûr la colocation n’est pas une solution pour tout le monde, mais pour les célibataires sociables, elle peut permettre de moins depenser tout en profitant d’un cadre bien plus agréable pour son logement.